terça-feira, 19 de maio de 2020

Painéis Solares Fotovoltaicos


Os painéis solares fotovoltaicos têm-se tornado cada vez mais populares no últimos tempos.
Esta popularidade é justificada pois trata-se de um investimento para o longo prazo.

Os investimentos com capital garantido como é o caso dos depósitos a prazo estão neste momento muito abaixo de 0,5% de rentabilidade.

Cada painel solar fotovoltaico de 260w se estiver bem instalado e não houver desperdício para a rede.

Como instalar

No meu caso optei pela EDP que acaba por ser prático pois fornecem, instalam e financiam sem juros. No meu caso são 36 prestações de 19€, ou seja 684€. Atualmente estão a oferecer 15,90€/mês, durante 48 meses, ou seja 763,20€.

Outra vantagem de optar pela EDP é que oferecem o serviço Redy pelo menos durante algum tempo que permite monitorizar o consumo e a produção numa base diária. Só esta ferramenta tem muito valor pois permite-nos identificar o consumos dos nossos equipamentos, dos stand by, etc. Permite-nos aferir se a potência contratada que temos é ajustada ao nosso consumo ou não. No meu caso baixei de 6,9Kw para 5,75kw e se não estou em erro são cerca de 2€ de poupança mensal.

Facilmente se encontra um kit de com painel solar, inversor, etc na ordem dos 400€, mas depois tem de arranjar quem lhe faça a instalação. A não ser que tenha um local amplo onde o possa colocar num terraço ou pavimento e facilmente o consiga fazer sem a ajuda de um profissional. Basicamente é montar o kit e ligar o mesmo a uma tomada de eletricidade.

Quanto poupei em eletricidade em 2019?

Em Janeiro do ano passado (2019) instalei um painel de 260w que produziu 424kw, desde 15 de Janeiro até 31 de Dezembro, ou seja 35kw/mês (a uma média de 20 cêntimos/kw que se paga à rede incluindo taxas e iva), representou 7€/mês, ou 84€/ano.

Desperdício de electricidade produzida

Um dos cuidados que temos de ter é reduzir ao máximo a energia que está a ser produzida e não é consumida no momento, pois esta vai ser gratuitamente enviada para a rede.

Quantos mais painéis solares fotovoltaico tiver maior a probabilidade de desperdícios, por isso é muito importante fazer um dimensionamento certo do que gasta nas horas de sol.

No meu Caso optei por colocar a bomba de calor (aquecimento de água quente) a funcionar no período do pico solar, apartir das 10h da manhã. Assim aproveito logo umas 3h ou 4h do total produzido e depois é tentar colocar as máquinas a lavar no outros periodos.

Para quem tem muitos equipamentos em casa pode ter assegurado um consumo de 250W permanentemente.

Associado ao redy também vêm 2 temporizadores que podem ser configurados e monitorizados online, ou seja pode estar fora de casa e ligar ou desligar equipamentos através da aplicação no telemóvel.

No meu caso cerca de 20 - 25% da energia produzida é enviada para a rede, pelo que o benefício final anual anda na ordem dos 67€.

Rendimento do Investimento

Tendo em conta que há uma poupança na ordem dos 70€ por ano, o investimento é pago em aproximadamente 10 anos. Como se estima que a vida útil do painel seja de 25 anos, se tudo correr bem serão 15 anos a produzir energia gratuitamente.

A verdade é que muito provavelmente o dinheiro iria ser gasto na mesma em algo que não iria ter retorno.

Considerando que os 700€ investidos (em média) renderiam 1% de juros ao ano líquidos, no final dos 10 anos teria 773,24€. Portanto no 11.º ano poderá obter o valor que obteria em juros e apartir daí será tudo ganho. No caso da EDP em que existe possibilidade de financiamento sem juros a conta é um pouco mais complexa, mas o capital só é investido mais tarde, logo os valores referidos pecam por excesso.










terça-feira, 12 de maio de 2020

Cuidados a ter na Remodelação de Casas


Quer se trate de um imóvel para investimento através de arrendamento ou para venda ou de uma remodelação para habitação própria existe alguns cuidados que deve ter.
Complementando algumas dicas que foram dadas em Cuidados a Ter na compra de uma casa fica este post com as preocupações acerca das obras.

Aspectos Legais

O que a lei estipula é que que se não ocorrerem alterações estruturais ou alteração das fachadas a obra pode ser realizada sem necessidade de pedido de licenciamento, com a apresentação de projectos à Camara Municipal. Este processo é demoroso e tem encargos com o licenciamento e os projectos, normalmente é mais vantajoso quando é possível aumentar a área de habitação do imóvel.
Neste artigo vou-me focar no conceito de remodelação, logo com dispensa de licenciamento.

Empreiteiros

Para solicitar orçamentos vai necessitar do contacto de alguns empreiteiros/profissionais. Aconselho que se pesquise pela sua rede de contactos pessoais e com sorte alguém lhe vai recomendar alguém de confiança. 
O ideal será ter no mínimo 2 orçamentos e idealmente 3! A não ser que já esteja habituado a trabalhar com alguém e sabe que lhe estão a ser garantidos preços de mercado.
Existem algumas plataformas online que juntam empresas/profissionais a clientes, normalmente é cobrada uma comissão no processo, mas mesmo assim pode ser vantajoso se estiver completamente fora do meio.
São elas:






Orçamentos

Tendo já os contactos está na hora de contactar os empreiteiros/profissionais para que se possam deslocar ao local da obra.

De modo a conseguir melhor comparar os orçamentos o ideal será fornecer uma planta com medidas aos empreiteiros assim como uma lista de trabalhos que pretende. 

Solicite que lhe forneçam o orçamento com preços descriminados sempre que possível. Isto vai ajudá-lo a perceber se pode prescindir de algum trabalho que seja menos importante para si e que possa ter um encargo significativo.

Especialidades

Os trabalhos de construção encontram-se divididos em diversas especialidades, são elas:

- Águas e Esgotos
- Electricidade
- Serralharias (Janelas e outras)
- Carpintarias (Portas, Roupeiros, Móveis de Cozinha, pavimentos de madeira)
- Toscos (Alvenarias de tijolo ou Gesso Cartonado/pladur, rebocos, estuques, etc.
- Cerâmicos
- Pinturas

Se a casa não foi remodelada há muito tempo (para cima de 15/20 anos) é conveniente fazer uma nova rede de águas, esgotos e de electricidade. Isto porque as canalizações antigas vão se degradando e não compensa o risco de as manter, devido a problemas que possam surgir.
Em relação à electricidade os regulamentos foram evoluindo e hoje em dia as instalações eléctricas são muito mais seguras.
Portanto nos dois casos anteriores não convém.

As Serralharias/Janelas podem facilmente ser substituídas à posteriori, logo se o capital existente não for suficiente estas poderão esperar mais um pouco.

Pense em deixar uma pré instalação para ar condicionado, mesmo que não pense colocar os equipamentos no momento. Cada divisão terá um custo na ordem dos 200 - 300€ só para pré instalação.

Isolamentos e impermeabilizações

Todos os trabalhos de isolamento e impermeabilização feitos pelo interior têm de ser no momento da remodelação. Os materiais de isolamento são relativamente acessíveis e nas casas mal isoladas pode levar ao aparecimento de humidades por condensação.
É necessário ter especial atenção aos sotão, paredes viradas a norte que são muito fustigadas pelo frio no inverno e paredes viradas a sul que permitem a entrada de calor no verão.
Facilmente na fase de obra se reveste as paredes existentes com uma parede de gesso cartonado com isolamento pelo interior.

Coberturas

No caso dos telhados existem duas situações possíveis. Se não estiver a entrar chuva poderá esperar-se mais um pouco até à intervenção.
Recuperar estrutura de madeira e colocar novo ripado e telhas, incluindo remoção de telhas existentes tem um custo na ordem dos 70 - 100€. 
Fazer um telhado novo com nova estrutura e colocação de isolamento, os custos andam na ordem dos 90 - 150€/m2.

Preços de referência de remodelações

No caso de remodelações interiores de apartamentos moradias (que normalmente andam na casa dos 80 a 120m2 e com uma ou duas casas de banho) podemos esperar custos na ordem dos 200€ a 300€/m2 + IVA, isto sem considerar a colocação de móveis de cozinha, roupeiros e serralharias. E considerando revestimentos de pavimentos e paredes (cerâmicos ou flutuantes) na ordem dos 15€/m2.

Onde poupar?

Se as portas estiverem em bom estado pode optar por as manter, apenas sendo envernizadas ou pintadas.

Se existirem pavimentos de madeira (soalhos, tacos, etc) e estiverem sem "bicho" bastará afagar e envernizar os mesmos e ficarão como novos.

Se os móveis de cozinha estiverem em bom estado, pode optar apenas pela recuperação pontual e pintura dos mesmo. É de notar que os antigos móveis de madeira duram anos enquanto que os novos de materiais mais baratos/melaminas etc têm uma duração de vida mais curta. 

Como falado anteriormente as janelas poderão ser mudadas numa fase à posteriori.

Os valores apresentados são meramente indicativos, não é possível indicar custos sem uma visita técnica atenta.

Se tiverem questões especificas acerca desta temática deixem nos comentários que tentarei ajudar uma vez que sou profissional desta área.


quarta-feira, 20 de junho de 2018

Calcular o valor de um imóvel


Comprar um imóvel seja para que tipo for (habitação ou investimento) é uma grande responsabilidade na medida em que se trata de valores significativos.

É importante pensar bem antes de adquirir um imóvel e ter presente vários tipos de questões:
- Habitação, Investimento/Rentabilização?
- Zona de interesse
- Tipologias
- Para obras ou pronto a utilizar?


Como calcular o valor justo de um imóvel?


1 - Método Comparativo
Através deste método pesquise outros imóveis à venda na mesma zona e com características semelhantes à propriedade que tem interesse em avalia.
O imóvel 1 custa 100.000€ e tem 100m2 de área. Então custa 1000€/m2. (basta dividir o valor pela área)
O imóvel 2 custa 130.000€ e tem 115m2 de área. Então custa 1130€/m2.
O imóvel 3 custa 90.000€ e tem 85m2. Então custa 1059€/m2.
Ou seja através deste método o valor médio por m2 é 1063€. A este valor ainda pode retirar 5% pois os imóveis normalmente são publicados já com uma margem de negociação.
Basta agora multiplicar o valor por metro quadrado pela área do imóvel e obtém o valor por este método


2- Método do Rendimento
Este método valoriza o imóvel em função do rendimento que pode gerar. Existem locais onde é publicado o rendimento médio dos imóveis (yield) por cada zona. São valores que andam normalmente na ordem dos 4 a 6%. Para perceber este conceito imagine um imóvel que custa 100.000€ e gera 5000€ em rendas por ano (417€ por mês). O rendimento que o imóvel gera é de 5% ao ano (divide-se o valor das rendas pelo valor do imóvel),
Consultando alguns imóveis disponíveis para arrendamento na sua zona e tendo em conta o valor por m2 de renda na zona de interesse conclui que o imóvel que quer avaliar gera 6000€ de rendas por ano, ou seja 500€/mês.
Então sabendo que nessa zona a yield média é de 5% e que o rendimento é de 6000€ chega-se ao valor de 120.000€ para o imóvel que está a avaliar.

3-Método do custo
Através deste método estima-se o valor do imóvel através do possível custo de construção do imóvel novo.
Imaginando uma moradia com 100m2. Sabe-se que o valor por m2 de construção nova são 800€/m2.
Então temos 80.000€ para a construção. Para o terreno faz-se uma pesquisa de outros terrenos semelhantes e obtem-se um valor de m2 por terreno. Imaginando um terreno de 300m2 e com custo de 200€/m2 temos um encargo de 60.000€ para o terreno. Para licenças e projectos pode-se considerar um valor estimativo de 10% do valor da construção, ou seja, neste caso seria 10.000€.
Pelo método do custo soma-se o valor da construção (80mil) com o valor do terreno (60mil) e o valor dos projetos/licenças (10mil) e obtemos o valor final de 150.000€ para a avaliação do imóvel por este método.

Existem vários aspectos a ter em conta na compra de uma habitação, estude bem todas as questões possíveis e não tome nenhuma decisão precipitada.

Se tiver alguma questão ou quiser contratar os meus serviços de consultor/conselheiro imobiliário independente não hesite em contactar-me para bloggeraraujo2011@gmail.com











terça-feira, 6 de fevereiro de 2018

Bomba de Calor para aquecimento de água quente



As bombas de calor para aquecimento de águas são uma tecnologia mais recente que utiliza o ar exterior como fonte de calor. Trata-se de uma forma muito eficaz em termos energéticos de aquecimento de água, tendo os equipamentos classificação A+ normalmente.

Sem fazer grandes cálculos pode-se dizer que estes equipamentos são 3 vezes mais eficientes do que os tradicionais termoacumuladores ou mesmo esquentadores. Isto Significa que no caso de um agregado familiar com 3 pessoas pode-se chegar a poupanças na ordem dos 300 euros por ano.

A EDP tem neste momento em campanha uma bomba de calor Nuos Evo de 110 litros pelo valor de 647,59€ incluindo fornecimento e instalação do equipamento. Sem campanha só o equipamento vai facilmente para cima dos mil euros.

Aqui em casa já adquirimos a bomba de calor, tendo em conta que em 2 a 3 anos o investimento inicial estará pago, depois estarei a poupar 20 a 30€ por mês.

Trata-se de um investimento como dificilmente se encontra, se for necessário a edp também facilita em prestações mensais. Como estará a poupar na fatura da energia eléctrica poderá compensar o pagamento da mensalidade.

A bomba de calor ocupa um pouco mais de espaço que o termoacumulador eléctrico, necessita de ventilação para o exterior da casa e faz algum barulho do género dos nossos frigoríficos. Se isto não for um problema para si avance!