quarta-feira, 20 de junho de 2018

Calcular o valor de um imóvel


Comprar um imóvel seja para que tipo for (habitação ou investimento) é uma grande responsabilidade na medida em que se trata de valores significativos.

É importante pensar bem antes de adquirir um imóvel e ter presente vários tipos de questões:
- Habitação, Investimento/Rentabilização?
- Zona de interesse
- Tipologias
- Para obras ou pronto a utilizar?


Como calcular o valor justo de um imóvel?

1 - Método Comparativo
Através deste método pesquise outros imóveis à venda na mesma zona e com características semelhantes à propriedade que tem interesse em avalia.
O imóvel 1 custa 100.000€ e tem 100m2 de área. Então custa 1000€/m2. (basta dividir o valor pela área)
O imóvel 2 custa 130.000€ e tem 115m2 de área. Então custa 1130€/m2.
O imóvel 3 custa 90.000€ e tem 85m2. Então custa 1059€/m2.
Ou seja através deste método o valor médio por m2 é 1063€. A este valor ainda pode retirar 5% pois os imóveis normalmente são publicados já com uma margem de negociação.
Basta agora multiplicar o valor por metro quadrado pela área do imóvel e obtém o valor por este método


2- Método do Rendimento
Este método valoriza o imóvel em função do rendimento que pode gerar. Existem locais onde é publicado o rendimento médio dos imóveis (yield) por cada zona. São valores que andam normalmente na ordem dos 4 a 6%. Para perceber este conceito imagine um imóvel que custa 100.000€ e gera 5000€ em rendas por ano (417€ por mês). O rendimento que o imóvel gera é de 5% ao ano (divide-se o valor das rendas pelo valor do imóvel),
Consultando alguns imóveis disponíveis para arrendamento na sua zona e tendo em conta o valor por m2 de renda na zona de interesse conclui que o imóvel que quer avaliar gera 6000€ de rendas por ano, ou seja 500€/mês.
Então sabendo que nessa zona a yield média é de 5% e que o rendimento é de 6000€ chega-se ao valor de 120.000€ para o imóvel que está a avaliar.

3-Método do custo
Através deste método estima-se o valor do imóvel através do possível custo de construção do imóvel novo.
Imaginando uma moradia com 100m2. Sabe-se que o valor por m2 de construção nova são 800€/m2.
Então temos 80.000€ para a construção. Para o terreno faz-se uma pesquisa de outros terrenos semelhantes e obtem-se um valor de m2 por terreno. Imaginando um terreno de 300m2 e com custo de 200€/m2 temos um encargo de 60.000€ para o terreno. Para licenças e projectos pode-se considerar um valor estimativo de 10% do valor da construção, ou seja, neste caso seria 10.000€.
Pelo método do custo soma-se o valor da construção (80mil) com o valor do terreno (60mil) e o valor dos projetos/licenças (10mil) e obtemos o valor final de 150.000€ para a avaliação do imóvel por este método.

Existem vários aspectos a ter em conta na compra de uma habitação, estude bem todas as questões possíveis e não tome nenhuma decisão precipitada.

Se tiver alguma questão ou quiser contratar os meus serviços de consultor/conselheiro imobiliário independente não hesite em contactar-me para bloggeraraujo2011@gmail.com