terça-feira, 12 de maio de 2020

Cuidados a ter na Remodelação de Casas


Quer se trate de um imóvel para investimento através de arrendamento ou para venda ou de uma remodelação para habitação própria existe alguns cuidados que deve ter.
Complementando algumas dicas que foram dadas em Cuidados a Ter na compra de uma casa fica este post com as preocupações acerca das obras.

Aspectos Legais

O que a lei estipula é que que se não ocorrerem alterações estruturais ou alteração das fachadas a obra pode ser realizada sem necessidade de pedido de licenciamento, com a apresentação de projectos à Camara Municipal. Este processo é demoroso e tem encargos com o licenciamento e os projectos, normalmente é mais vantajoso quando é possível aumentar a área de habitação do imóvel.
Neste artigo vou-me focar no conceito de remodelação, logo com dispensa de licenciamento.

Empreiteiros

Para solicitar orçamentos vai necessitar do contacto de alguns empreiteiros/profissionais. Aconselho que se pesquise pela sua rede de contactos pessoais e com sorte alguém lhe vai recomendar alguém de confiança. 
O ideal será ter no mínimo 2 orçamentos e idealmente 3! A não ser que já esteja habituado a trabalhar com alguém e sabe que lhe estão a ser garantidos preços de mercado.
Existem algumas plataformas online que juntam empresas/profissionais a clientes, normalmente é cobrada uma comissão no processo, mas mesmo assim pode ser vantajoso se estiver completamente fora do meio.
São elas:






Orçamentos

Tendo já os contactos está na hora de contactar os empreiteiros/profissionais para que se possam deslocar ao local da obra.

De modo a conseguir melhor comparar os orçamentos o ideal será fornecer uma planta com medidas aos empreiteiros assim como uma lista de trabalhos que pretende. 

Solicite que lhe forneçam o orçamento com preços descriminados sempre que possível. Isto vai ajudá-lo a perceber se pode prescindir de algum trabalho que seja menos importante para si e que possa ter um encargo significativo.

Especialidades

Os trabalhos de construção encontram-se divididos em diversas especialidades, são elas:

- Águas e Esgotos
- Electricidade
- Serralharias (Janelas e outras)
- Carpintarias (Portas, Roupeiros, Móveis de Cozinha, pavimentos de madeira)
- Toscos (Alvenarias de tijolo ou Gesso Cartonado/pladur, rebocos, estuques, etc.
- Cerâmicos
- Pinturas

Se a casa não foi remodelada há muito tempo (para cima de 15/20 anos) é conveniente fazer uma nova rede de águas, esgotos e de electricidade. Isto porque as canalizações antigas vão se degradando e não compensa o risco de as manter, devido a problemas que possam surgir.
Em relação à electricidade os regulamentos foram evoluindo e hoje em dia as instalações eléctricas são muito mais seguras.
Portanto nos dois casos anteriores não convém.

As Serralharias/Janelas podem facilmente ser substituídas à posteriori, logo se o capital existente não for suficiente estas poderão esperar mais um pouco.

Pense em deixar uma pré instalação para ar condicionado, mesmo que não pense colocar os equipamentos no momento. Cada divisão terá um custo na ordem dos 200 - 300€ só para pré instalação.

Isolamentos e impermeabilizações

Todos os trabalhos de isolamento e impermeabilização feitos pelo interior têm de ser no momento da remodelação. Os materiais de isolamento são relativamente acessíveis e nas casas mal isoladas pode levar ao aparecimento de humidades por condensação.
É necessário ter especial atenção aos sotão, paredes viradas a norte que são muito fustigadas pelo frio no inverno e paredes viradas a sul que permitem a entrada de calor no verão.
Facilmente na fase de obra se reveste as paredes existentes com uma parede de gesso cartonado com isolamento pelo interior.

Coberturas

No caso dos telhados existem duas situações possíveis. Se não estiver a entrar chuva poderá esperar-se mais um pouco até à intervenção.
Recuperar estrutura de madeira e colocar novo ripado e telhas, incluindo remoção de telhas existentes tem um custo na ordem dos 70 - 100€. 
Fazer um telhado novo com nova estrutura e colocação de isolamento, os custos andam na ordem dos 90 - 150€/m2.

Preços de referência de remodelações

No caso de remodelações interiores de apartamentos moradias (que normalmente andam na casa dos 80 a 120m2 e com uma ou duas casas de banho) podemos esperar custos na ordem dos 200€ a 300€/m2 + IVA, isto sem considerar a colocação de móveis de cozinha, roupeiros e serralharias. E considerando revestimentos de pavimentos e paredes (cerâmicos ou flutuantes) na ordem dos 15€/m2.

Onde poupar?

Se as portas estiverem em bom estado pode optar por as manter, apenas sendo envernizadas ou pintadas.

Se existirem pavimentos de madeira (soalhos, tacos, etc) e estiverem sem "bicho" bastará afagar e envernizar os mesmos e ficarão como novos.

Se os móveis de cozinha estiverem em bom estado, pode optar apenas pela recuperação pontual e pintura dos mesmo. É de notar que os antigos móveis de madeira duram anos enquanto que os novos de materiais mais baratos/melaminas etc têm uma duração de vida mais curta. 

Como falado anteriormente as janelas poderão ser mudadas numa fase à posteriori.

Os valores apresentados são meramente indicativos, não é possível indicar custos sem uma visita técnica atenta.

Se tiverem questões especificas acerca desta temática deixem nos comentários que tentarei ajudar uma vez que sou profissional desta área.


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